Жилищный кодекс РФ предусматривает 3 формы управления многоквартирным домом: УК (управляющая компания), ТСН (товарищество собственников недвижимости) и управление напрямую владельцами квартир. Последний вариант распространен слабо из-за многочисленных неудобств для жильцов. УК и ТСН являются наиболее предпочтительными формами управления. Оба варианта имеют плюсы и минусы, которые во многом связаны с самоорганизованностью жильцов и их желанием принимать активное участие в управлении недвижимость.
Плюсы:
Наличие собственного штата специалистов (могут работать на аутсорсинге) для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии.
Минимальное участие жильцов в процессах, связанных с управлением многоквартирным домом.
Доступ к дополнительным услугам: охране, клинингу, грузоподъемным работам и т. д.
Стабильный доступ к коммунальным услугам, если кто-то из жильцов имеет долги. УК может погасить их из своего бюджета, чтобы весь дом не отключили, к примеру, от электричества или газоснабжения.
Минусы:
Расходы на оплату услуг УК. Это коммерческое предприятие, которое заинтересовано в получении прибыли.
Не всегда на жалобы и замечания собственников реагируют своевременно.
Ограниченные возможности для жильцов, желающих принимать участие в процессах управления домом.
Довольно сложно сменить управляющую компанию, особенно если она не намерена отказываться от выгодного для нее дома.
Нужно тщательно контролировать финансовые процессы, чтобы предотвратить махинации. Еще раз напоминаем, что УК являются коммерческими структурами, поэтому для увеличения прибыли могут не всегда действовать добросовестно.
Плюсы:
Жильцы напрямую участвуют в процессах управления объектами недвижимости.
Сокращение расходов и оптимизация финансовых потоков. К примеру, если УК хочет свободные средства превратить в свою прибыль, то ТСН может направить эти деньги на обновление коммуникаций, ремонт детской площадки и т. д.
Удобнее выбирать поставщиков услуг и материалов, исполнителей работ. Если УК работает только со «своими» электриками и сантехниками, то ТСН может проводить анализ предложений и выбирать самые выгодные из них.
Минусы:
Требуется много времени на участие в управлении домом. Решения должны приниматься на общем собрании собственников жилья с набором более 50% голосов. Поэтому жильцы должны посещать такие собрания, если хотят отстаивать свое мнение.
Если соседи плохо контактируют друг с другом, становится проблематично прийти к общему решению.
Долги одного жильца распределяются на всех остальных собственников.
В ТСН особое значение имеет личность руководителя товарищества. Он должен обладать честностью и лидерскими качествами, чтобы организовать вокруг себя других людей. Базовые требования к руководителю ТСН:
Осведомленность в юридических вопросах.
Умение правильно оформлять документы.
Коммуникабельность, умение контактировать с представителями контролирующих органов, муниципалитета, банками, подрядчиками и т. д.
Финансовая грамотность.
Понимание важности и особенностей современных технологий, в частности энергоэффективных.
Законодательство разрешает жильцам самостоятельно определяться с формой управления многоквартирным домом, а также выбирать УК. Если жильцы не делают этого сами, управляющая компания может быть назначена муниципалитетом.
Некоторые застройщики поступают недобросовестно и навязывают подписание договора с определенной УК. Нужно понимать — такие действия незаконны. Застройщик вправе назначить только временную управляющую компанию, пока жильцы не провели общее собрание и не выбрали УК (или организовали ТСН) самостоятельно.
Навязчивость застройщика обычно объясняется просто — в договор с «правильной» УК включены ненужные услуги, либо тарифы на обслуживание дома завышены. Поэтому перед подписанием договора нужно внимательно его прочесть и сравнить цены с другими предложениями.
ГК Проект Инвест не навязывает покупателям недвижимости каких-либо дополнительных услуг и не имеет партнерских управляющих компаний. Вы можете самостоятельно принимать решение на общем собрании собственников, обеспечивая себе максимально комфортное и выгодное обслуживание.